Продаж квартири в новобудові по переуступку права вимоги сьогодні поширений вид угоди в Одесі: купити житло в новенькому будинку бажають багато – воно і дешевше (див. Ціни на квартири в Одесі на вересень 2015), і вселяє більше довіри. Однак на останньому етапі будівництва, перед здачею будинку, всі квартири в більшості випадків викуплені.




Продають за умовами переуступки в основному інвестори – особи, які купили житло на початкових стадіях зведення будинку з метою подальшого продажу за більш високою ціною. Правочин щодо відчуження нерухомого майна ще до закінчення будівельних робіт називається цесією. Цессионером виступає інвестор, який купив квадратні метри у забудовника безпосередньо. Перш ніж зважитися на покупку або продаж такого об’єкта, слід знати деякі особливості процесу, щоб уникнути юридичних ризиків.

Дії до укладення угоди


За умовами договору цесії інвестор, який вклав гроші в будівництво, передає покупцеві право на володіння квартирою після закінчення будівельних робіт. Спочатку майбутнім продавцям необхідно розібратися, які є види отримання права власності на нерухомість у споруджуваних будинках.




Вкладання грошей у незавершене будівництво через фонд фінансування вкладів – найбільш безпечний і поширений спосіб. Для цього підписується договір переуступки, якщо немає заборон на угоду від засновників фонду. Другий спосіб передбачає купівлю облігацій у забудовників. Новому покупцеві досить просто ці цінні папери купити в інвестора. Однак в Одесі ця методика мало популярна. Переважно залучення грошей відбувається за допомогою фондів фінансування. Існує ще один спосіб, але він ризикований і при його виборі потрібна обережність. Це укладення інвестиційних договорів. З 14.01.2006 року в будівництво вкладати гроші цим методом заборонено. Тому перед підписанням поступки слід перевірити дату укладення інвестиційного договору. Але винятком є комерційні приміщення. Їх заборони не торкнулися. Якщо чоловік вирішив придбати квартиру в новобудові по переуступку вимоги, значить, він, швидше за все, зіткнеться з процедурою переоформлення договору з фондом фінансування. Це найправильніший підхід, так як він контролюється державою.




Перш ніж інвестувати в будівництво з метою подальшого продажу слід врахувати правила, прописані в законодавстві. Переуступка може бути оформлена виключно на одного інвестора, і він повинен бути повнолітнім. Такі дії вчиняються до введення об’єкта будівництва в експлуатацію.


Процедура оформлення передачі права вимоги


Отримати житло у власність можна, оформивши пайову участь. При укладанні цього договору слід письмово перерахувати зобов’язання учасників, їх права та провести розрахунки. Якщо будуть виявлені додаткові витрати, які не враховані, то їх оплачує новий власник. Документ підлягає державній реєстрації, і підписувати його можна ще до складання акта про передачу об’єкта. Виконання умов підлягає державному контролю. Але відомий і мінус процедури – при розірванні є шанс втратити певну суму.

Крім того, у разі прострочення платежу інвестором протягом двох місяців, забудовник має право відмовитися від виконання договірних зобов’язань. Він повідомляє боржника в письмовому вигляді про негайне погашення боргу, а через місяць, якщо оплата не надійшла, відмовляється від виконання договору. Відомі випадки, коли покупець залишається у повному невіданні про події відмову, і в результаті може залишитися і без грошей, і без права на житло. В цьому випадку слід звернутися до суду і визнати односторонні дії забудовника недійсними. Підтвердити позов можна довідками будівельної організації, які необхідні для оформлення цесії. Рекомендується подати і клопотання про прийняття судовим органом заходів, які заборонять будівельної компанії отримати у власність спірний об’єкт нерухомості.




Переуступка паю у разі, коли будівництво здійснюється за правилами кооперативу – дуже ризиковане підприємство для покупця. Договір цесії в цьому разі автоматично не робить покупця членом ЖБК, а, отже, і не гарантує права власності на приміщення. Щоб стати членом об’єднання, необхідно, щоб продавець написав заяву про вихід, а покупець – про вступ. Однак не факт, що правління дасть дозвіл на членство. Щоб підстрахуватися, можна включити в договір про переуступку пункт, що передбачає повне повернення грошей у разі відмови правління ЖБК задовольнити прохання про вступ. Слід врахувати і те, що багато хто об’єднання передбачають компенсаційні та комісійні виплати у разі передачі права на пай. Але найбільший ризик полягає в подвійній переуступку, приховати яку досить легко, оскільки такий договір не підлягає державній реєстрації.

Передбачений ще один вид, в результаті якого можлива передача прав. Попередній договір продажу наділяє правом вимагати укладення основного. За його умовами претендент на житло отримує можливість домовитися в майбутньому про покупку. Гроші при цьому не передаються і документ не реєструється. Проте перехід прав гарантується до підписання основного договірного зобов’язання.

Перш ніж оформити продаж квартири в новобудові по переуступку права вимоги в Одесі, слід здійснити ряд дій, як продавцеві, так і покупцеві.




Дії продавця:

  • повідомити забудовнику про продаж квадратних метрів. З цією метою складається заява, в якій зазначаються і паспортні дані покупця;

  • отримати від забудовника дозвіл в письмовому вигляді. Треба врахувати, що будівельні компанії, які працюють в Одесі, часто вимагають грошову винагороду за передачу прав вимоги, оскільки в майбутньому об’єкт продається за більшу суму. Ціна може бути обумовлена в угоді, укладеній між сторонами до переуступки;

  • стати володарем довідки, яка підтверджує відсутність боргу перед будівельною організацією, вона нею ж і видається;

    ·отримати від забудовника сертифікат, у якому відображено всі параметри житла. У ньому прописується номер майданчики, вказується секція, поверх і номер квартири;

  • надати згоду дружини (чоловіка) з нотаріальним візуванням. Документ необхідний, якщо правочин вчиняється особою, яке складалося у шлюбі на момент покупки житла;

  • взяти довідку з банку. Якщо квартира є об’єктом іпотечного кредитування, то для зміни її власника необхідна згода банку. Однак фінансова організація надасть його лише після повного погашення боргу.

Вся основна процедура збору документації покладається на продавця, але покупцеві також слід до підписання договору мати в наявності згоду дружини (чоловіка) якщо він перебуває у шлюбі, воно повинно пройти нотаріальну процедуру засвідчення. У разі придбання житла в іпотеку, потрібно надати і договір кредитування. Після здачі будинку при пайовій оформленні, новому власнику слід оформити квартиру в новобудові як власність.



Юридичні особливості переуступки




Договір цесії підлягає обов’язковій державній реєстрації. Отже, необхідно сплатити державне мито. Операції з недобудованої нерухомістю обкладаються податком. Його розмір розраховується з повної суми договору і підлягає до сплати інвестором (продавцем). Також сторонам треба врахувати, що угода не буде дійсним без нотаріального засвідчення.




Прямий обов’язок покупця – уважно читати текст документа і звертати увагу на суму, яка зазначена в ньому як вже виплачена до дня переуступки. Цифри повинні бути реальними, так як будівельна організація, яка підписала договір відповідальна саме за цю суму. Одеські ж інвестори новобудов продають площа за значно більшою ціною, ніж відображають на папері. І якщо покупець вирішить розірвати угоду, то забудовник поверне йому ті фінансові вкладення, що відображені в договорі.




Максимально знизити ризик можна, якщо третьою стороною при продажу квартири в новобудові по переуступку вимоги виступить забудовник. В цьому випадку можна бути впевненим, що майно не знаходиться в заставі і що нікому раніше це право не було передано.




Поширена ситуація, коли переуступка сталася, але об’єкт, який повинен був бути добудований у 2015 році, не зданий і переноситься на 2016 рік. Щоб не стати заручником цієї проблеми, слід в договорі передбачити сплату будівельною організацією штрафних санкцій при недодержанні строку введення в експлуатацію житлового об’єкта. Тоді покупець може вимагати виплату в судовому порядку.




Висновок цесії можливо тільки до введення будинку в експлуатацію. Нерідкі випадки, коли під таким договором ховається шахрайська схема продажу квадратних метрів, щодо яких вже підписано акт прийому та передачі. Щоб реалізувати таке майно і заощадити на суму податку, пропонується оформити угоду заднім числом. Однак її не можна зареєструвати в державному реєстраційному органі. Тобто вона, по суті, буде незаконною. Для покупця це великий ризик. Адже квартира може бути продана не тільки йому.




Однак, незважаючи на дотримання всіх законних вимог, ризик залишитися без бажаних квадратних метрів все ж існує. Людина, який придбав квартиру по переуступці, може бути спокійний, тільки після видачі правовстановлюючих документів на житло, що буде гарантувати власність і захист прав на неї в законному порядку.

2216
Твітнуть

Читати схоже

Як продати кімнату і які документи для цього потрібні?

Технічний паспорт квартири: біля витоків оформлення

Правила оформлення квартири у власність – що важливо знати?